物價飆升 房價欲小不易

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房價究竟是如何計算的呢？永慶房屋代銷部協理王財旺表示，一般成本中以土地所佔成本比例最高，台北市約可佔六至七成，台北縣約為四成至六成。以台北市住三（建蔽率為百分之五十，容積率為百分之二二五）土地為例，一坪土地約可建三坪建坪，包括陽台、梯間、屋突、機房、地下室停車場、停車獎勵等，以及其他可爭取的容積獎勵。也就是說，如果土地購入成本每坪一百二十萬元，每建坪中的土地成本約為四十萬元，每坪造價約十二萬至十五萬，所以營建成本（土地加建物）就大約要五十二至五十五萬元，若再加上廣告銷售成本（含人事及管銷約百分之十），經營利潤約一成至兩成，底價大約在六十二萬到六十八萬左右，開價就約在七十萬至七十五萬之間。以台北市中山區龍江路乙案為例，二○○六年八月底以每坪約一○一萬購入住三土地，隔年二○○七年二月，便以每坪七十萬元開價銷售，這樣的價格是否合理？以住三容積率換算的土地及建物成本約為每坪五十萬元，管銷及利潤若以兩成計算，成交底價約為六十萬出頭，加上一成左右的議價空間，因此七十萬的開價並不為過。其實從土地成本換算房價，雖然有跡可尋，但是實際上並不如想像中簡單，因為其中夾雜著複雜的可用容積，包括使用分區混合（例如一塊建地整合住三、住三之一，或是為特定區用地有特別的容積規定），或是都市更新容積獎勵、容積移轉等等，真正很單純以一般使用分區興建者其實反而少見。再以今年下半年最熱門的內湖五期重劃區為例，今年七月初土地標售再度創下新高價，容積率為百分之二二五的一般住宅區，若以其中最高價每坪一一八萬換算，如果建物每坪造價設定為十五萬，並根據一般非特別的容積獎勵計算，排除容積移轉，未來這塊地的預售案每坪開價約在六十至六十五萬之間，應該算是最為合理的。